Category Archives:Derecho del Alquiler

Procedimiento de desahucio.

 

desahucio01

Por procedimiento de desahucio entendemos aquellos pasos necesarios para tramitar el juicio de desahucio por el cuál el arrendador pretende recuperar la vivienda, local u oficina que tenga alquilada y cuyas cuotas devengadas no han sido cobradas.

Las últimas tendencias legales tienden a proteger al arrendador (Ley 4/2013, que sucede a la Ley 37/2011) y así se han promulgado varias reformas que confieren agilidad y flexibilidad al procedimiento de desahucio. De esta forma este último se convierte en un procedimiento especial, que se resuelve con mayor celeridad en caso de no oposición por el inquilino.

Pero, ¿en qué consiste el procedimiento de desahucio? ¿Cuáles son los requisitos para poder ejercitarlo? ¿Es necesario el previo requerimiento de las cantidades adeudadas?

En realidad, para poder acudir al procedimiento de desahucio basta con el incumplimiento en el pago de una sola mensualidad, no siendo necesario por tanto la acumulación de rentas impagadas.

Además y de manera previa a la interposición de la demanda de desahucio es posible, aunque no preceptivo, el requerimiento por escrito de las cantidades adeudadas por parte del arrendatario. Sin embargo, sí es necesario requerir previamente al avalista para posteriormente poder demandarlo de forma conjunta con el arrendatario.

Una vez tomada la decisión de demandar, se requiere la aportación de la documentación que fundamente nuestra pretensión, tal como escrituras o notas simples del Registro de la Propiedad que demuestren quién es titular del mismo, el contrato de alquiler u otro medio probatorio que refleje el acuerdo de las partes y los recibos o requerimientos de cantidades adeudadas.

Respecto al abono o no de tasas, si la reclamación en el procedimiento de desahucio no excede de 2.000.- €, no procede pago de tasa alguna.

En el supuesto de que se exceda de dicha cantidad, la tasa consta de una cuota fija de 150 euros y otra variable en función de la cuantía a reclamar.

Entonces, ¿Cuáles son mis opciones? ¿Qué puedo reclamar?

En estos casos se puede, o bien solicitar sólo la recuperación del inmueble o bien adicionar además la reclamación de las cantidades debidas.

Así mismo, no debemos olvidar que existen otras opciones dependiendo de la voluntad o intención del arrendador.

Una es la enervación del procedimiento que supone la finalización del mismo con el pago por parte del arrendatario del total adeudado. Esta opción se ejercita cuando el arrendatario tiene la intención de seguir con el contrato y sólo pretende recuperar las cantidades.

No obstante, la enervación del procedimiento sólo es posible realizarla una vez, y siempre y cuando no haya habido requerimientos previos al deudor con treinta días o más de anterioridad.

Otra es la condonación de rentas por la que el arrendador perdona todas las deudas del arrendatario a cambio de que éste desaloje voluntariamente la propiedad. Se trata de una opción que debe de reflejarse necesariamente en la demanda.

Con todo, el procedimiento de desahucio es un procedimiento especial que requiere de intervención preceptiva de abogado y procurador. Cada vez más, es posible tanto recuperar las cantidades como la propiedad. Como siempre, ante cualquier problema, aconsejamos acudir a abogados expertos en desahucios.

Mª Elena Juan.

Dpto. Derecho Civil en Cañizares Abogados.

El juicio de desahucio

El juicio de desahucio

El objeto del juicio de desahucio es que el propietario o arrendador (persona que alquila una vivienda o local comercial) recupere la posesión del inmueble arrendado como consecuencia del impago de la renta o de sus cantidades asimiladas (recibos de comunidad de propietarios, suministros, Impuesto de Bienes Inmuebles -IBI- por el arrendatario o inquilino, etc.) o porque haya finalizado el plazo de duración del contrato de arrendamiento;  o por último, por cualquier otra causa resolutiva que la Ley establezca, como el desahucio por precario, por ejemplo.

El juicio de desahucio es un procedimiento rápido, que se encuentra regulado en la Ley de Enjuiciamiento Civil (LEC), cuya última reforma fue mediante la Ley 4/2013 de 4 de junio de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado del Alquiler de Viviendas, que entró en vigor el 6 de junio de 2.013.

Según el procedimiento se pueden diferenciar dos tipos de juicio de desahucio:

1.- Por impago de la renta o gastos de la vivienda.

En este supuesto, el arrendador puede solicitar únicamente la recuperación de la vivienda o local o puede, además, reclamar el  importe de las rentas y gastos adeudados por el inquilino. En ambos casos, la causa de la demanda se centra en el incumplimiento por parte del inquilino de su obligación de pago de la renta o de sus cantidades asimiladas. En todo caso, el arrendador deberá abonar las Tasas Judiciales de forma previa.

Según el artículo 440.3 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, en primer lugar se realizará un requerimiento para el desalojo del inmueble y pago de las cantidades adeudadas, en caso de que se haya solicitado.

Tras este primer paso, existen varias opciones, siendo una de ellas que el arrendatario no se oponga, esto es, que no formule oposición, en cuyo caso se dará por terminado el juicio de desahucio, sin la celebración del juicio, procediéndose al lanzamiento en la fecha fijada.

La segunda opción es que el arrendatario atienda el requerimiento pero sólo respecto del desalojo del inmueble, no formulando oposición ni abonando las cantidades reclamadas, en este caso, “el secretario judicial lo hará constar, y dictará decreto dando por terminado el procedimiento, y dejando sin efecto la diligencia de lanzamiento, a no ser que el demandante interese su mantenimiento para que se levante acta sobre el estado en que se encuentre la finca, dando traslado al demandante para que inste el despacho de ejecución en cuanto a la cantidad reclamada, bastando para ello con la mera solicitud”.

En ambos casos, el decreto por medio del cual finalice el juicio de desahucio, impondrá las costas al arrendatario, incluyendo las rentas debidas que se devenguen posteriormente, desde la presentación de la demanda hasta la efectiva entrega del inmueble.

La última opción, consiste en que el arrendatario se oponga, esto es, formule oposición, en cuyo caso, se celebrará la vista de juicio.

2.- Por finalización del plazo del contrato de arrendamiento.

Este tipo de juicio de desahucio está regulado en el artículo 440.1 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, según el cual, una vez se admita la demanda, el Secretario Judicial citará a las partes para la celebración del juicio. Dicho juicio finalizará siempre por medio de sentencia, incluso si el arrendatario no asiste a la vista de juicio.

Para concluir, resaltaremos algunos aspectos de la demanda del juicio de desahucio.

En primer lugar, es obligatoria la intervención de abogado y procurador. Así mismo, se deberá solicitar en la demanda una fecha concreta para el lanzamiento, así como, para el caso de que se haya solicitado además de la recuperación del inmueble o finca, el importe de las rentas y cantidades relacionadas adeudadas y la ejecución contra los bienes del arrendatario; y todo ello para el supuesto de que el arrendatario no se oponga, esto es, no formule oposición.

En caso de que nos encontremos ante el primer supuesto de juicio de desahucio, esto es, juicio de desahucio por impago de la renta o de sus cantidades relacionadas, deberemos incluir en la demanda si cabe o no, la enervación, lo cual sólo podrá hacerse una única vez. La enervación consiste en la posibilidad que se concede al inquilino de abonar todas las cantidades adeudadas y permanecer en la vivienda, si bien es importante saber que el inquilino será condenado al pago de las costas y gastos judiciales del proceso.

En este mismo tipo de juicio de desahucio, el arrendador podrá demandar al mismo tiempo al inquilino y en caso de que exista, al fiador o avalista del contrato, siempre que también se le haya requerido el pago previamente.

Dpto. Derecho Civil.

Cañizares Abogados.