Procedimiento de desahucio.

Por procedimiento de desahucio entendemos aquellos pasos necesarios para tramitar el juicio de desahucio por el cuál el arrendador pretende recuperar la vivienda, local u oficina que tenga alquilada y cuyas cuotas devengadas no han sido cobradas.

Las últimas tendencias legales tienden a proteger al arrendador (Ley 4/2013, que sucede a la Ley 37/2011) y así se han promulgado varias reformas que confieren agilidad y flexibilidad al procedimiento de desahucio. De esta forma este último se convierte en un procedimiento especial, que se resuelve con mayor celeridad en caso de no oposición por el inquilino.

Pero, ¿en qué consiste el procedimiento de desahucio? ¿Cuáles son los requisitos para poder ejercitarlo? ¿Es necesario el previo requerimiento de las cantidades adeudadas?

En realidad, para poder acudir al procedimiento de desahucio basta con el incumplimiento en el pago de una sola mensualidad, no siendo necesario por tanto la acumulación de rentas impagadas.

Además y de manera previa a la interposición de la demanda de desahucio es posible, aunque no preceptivo, el requerimiento por escrito de las cantidades adeudadas por parte del arrendatario. Sin embargo, sí es necesario requerir previamente al avalista para posteriormente poder demandarlo de forma conjunta con el arrendatario.

Una vez tomada la decisión de demandar, se requiere la aportación de la documentación que fundamente nuestra pretensión, tal como escrituras o notas simples del Registro de la Propiedad que demuestren quién es titular del mismo, el contrato de alquiler u otro medio probatorio que refleje el acuerdo de las partes y los recibos o requerimientos de cantidades adeudadas.

Respecto al abono o no de tasas, si la reclamación en el procedimiento de desahucio no excede de 2.000.- €, no procede pago de tasa alguna.

En el supuesto de que se exceda de dicha cantidad, la tasa consta de una cuota fija de 150 euros y otra variable en función de la cuantía a reclamar.

Entonces, ¿Cuáles son mis opciones? ¿Qué puedo reclamar?

En estos casos se puede, o bien solicitar sólo la recuperación del inmueble o bien adicionar además la reclamación de las cantidades debidas.

Así mismo, no debemos olvidar que existen otras opciones dependiendo de la voluntad o intención del arrendador.

Una es la enervación del procedimiento que supone la finalización del mismo con el pago por parte del arrendatario del total adeudado. Esta opción se ejercita cuando el arrendatario tiene la intención de seguir con el contrato y sólo pretende recuperar las cantidades.

No obstante, la enervación del procedimiento sólo es posible realizarla una vez, y siempre y cuando no haya habido requerimientos previos al deudor con treinta días o más de anterioridad.

Otra es la condonación de rentas por la que el arrendador perdona todas las deudas del arrendatario a cambio de que éste desaloje voluntariamente la propiedad. Se trata de una opción que debe de reflejarse necesariamente en la demanda.

Con todo, el procedimiento de desahucio es un procedimiento especial que requiere de intervención preceptiva de abogado y procurador. Cada vez más, es posible tanto recuperar las cantidades como la propiedad. Como siempre, ante cualquier problema, aconsejamos acudir a abogados expertos en desahucios.

Mª Elena Juan.

Dpto. Derecho Civil en Cañizares Abogados.