19 de agosto de 2025
Firmar un contrato de compraventa sin entender bien las consecuencias puede salir caro. Muchas personas no saben que existen distintos tipos de arras y que cada uno implica responsabilidades diferentes. ¿Sabías que puedes perder dinero simplemente por cambiar de opinión? Las arras penitenciales permiten desistir del contrato, pero con un coste.
En este artículo te explicamos de forma clara y sencilla qué son, cómo funcionan y cuándo se utilizan, para que tomes decisiones informadas y evites sorpresas desagradables.
Existen tres tipos de arras que pueden incluirse en un contrato: confirmatorias, penales y penitenciales. Cada una tiene efectos legales diferentes, por lo que es fundamental no confundirlas. Las arras confirmatorias sirven como prueba de que el contrato se ha celebrado y como anticipo del precio. En caso de incumplimiento, permiten reclamar el cumplimiento o la resolución del contrato con indemnización.
Las arras penales se utilizan para establecer una penalización en caso de incumplimiento. Su finalidad principal no es garantizar el cumplimiento, sino sancionar al responsable. En cambio, las arras penitenciales permiten a cualquiera de las partes desistir del contrato, siempre que se asuma una penalización económica. Este último tipo es el único que da derecho a romper el acuerdo sin necesidad de justificar el motivo.
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Las arras penitenciales están reguladas en el artículo 1454 del Código Civil. Su función es permitir a cualquiera de las partes desligarse del contrato de compraventa mediante una penalización económica. Quien entrega las arras pierde esa cantidad si se arrepiente; quien las recibe debe devolver el doble si decide no seguir adelante con la operación.
No es posible aplicar este tipo de arras de forma tácita. Para que tengan validez legal, es necesario que se recoja expresamente en el contrato que se trata de arras penitenciales. En caso de conflicto, si no se especifica el tipo, los tribunales tienden a considerarlas confirmatorias, lo que cambia por completo las consecuencias jurídicas.
Para que un contrato de arras penitenciales sea válido, debe incluir ciertos elementos esenciales. El primero es la identificación clara de las partes, el bien objeto del contrato y el precio total pactado. También debe reflejarse la cantidad entregada como arras, que suele ser un porcentaje del precio, y el plazo máximo para formalizar la compraventa. Si quieres entender mejor en qué consiste este tipo de acuerdo, puedes leer más sobre el contrato de arras en general.
Resulta fundamental dejar claro el carácter penitencial de las arras. Esta cláusula debe estar redactada sin ambigüedades. Por ejemplo, puede indicarse que “ambas partes aceptan expresamente que estas arras tienen carácter penitencial”. Sin esta fórmula, se corre el riesgo de que el contrato se interprete de otra forma.
El contrato de arras puede firmarse en un documento privado entre comprador y vendedor. Este contrato tiene validez legal, pero no permite inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad. Por eso, aunque es habitual empezar con un contrato privado, lo más recomendable es elevarlo a escritura pública ante notario.
La escritura pública da mayor seguridad jurídica. Ante un conflicto, este documento tiene una fuerza probatoria superior. También permite proteger a terceros, ya que la propiedad puede inscribirse en el Registro. Si la operación se alarga en el tiempo, este paso es clave para evitar complicaciones.
Las arras penitenciales aportan flexibilidad. Permiten a ambas partes comprometerse con la operación, pero dejando abierta la posibilidad de desistir sin necesidad de ir a juicio. Esto da seguridad a quien teme que puedan surgir obstáculos personales o financieros antes de la compraventa definitiva.
El riesgo está en que se puede perder dinero. Si no se tienen claras las condiciones o no se calcula bien la penalización, el desistimiento puede salir caro. Además, hay ocasiones en las que una de las partes puede utilizar esta opción de forma abusiva, rompiendo el acuerdo sin un motivo justificado, pero de forma legal.
Este tipo de contrato es útil cuando aún existen dudas razonables sobre la operación. Por ejemplo, si el comprador espera la aprobación de una hipoteca o el vendedor debe resolver algún trámite urbanístico. Las arras penitenciales permiten avanzar sin cerrar completamente la puerta a una salida legal.
También son habituales cuando el mercado inmobiliario está en movimiento y las partes quieren reservar el inmueble sin atarse de forma definitiva. En estos casos, el contrato sirve como compromiso económico, pero dejando libertad a ambas partes si surgen obstáculos antes de la firma ante notario.
Estas son algunas de las dudas más habituales que surgen antes de firmar un contrato con arras penitenciales, especialmente en operaciones inmobiliarias.
Sí, las arras penitenciales pueden reclamarse en juicio si alguna de las partes incumple lo pactado. Si, por ejemplo, el vendedor desiste sin devolver el doble de lo recibido, el comprador podrá reclamar la penalización correspondiente en sede judicial, siempre que el contrato lo respalde.
Cuando el contrato no indica el tipo de arras, se consideran confirmatorias. Esto significa que no permiten desistir libremente. En caso de conflicto, el juez interpretará que ambas partes están obligadas a cumplir el contrato o, en su defecto, indemnizar por daños.
Lo habitual es entregar entre un 5 % y un 10 % del precio total de la compraventa. Esta cantidad debe pactarse de forma expresa en el contrato y sirve tanto como reserva del inmueble como penalización en caso de desistimiento.
Firmar un contrato con arras penitenciales puede parecer sencillo, pero un pequeño error puede salir caro. Contar con asesoramiento legal evita sorpresas y protege tus intereses. Si estás a punto de firmar o tienes dudas sobre tu contrato, contacta con nosotros y habla con un abogado especialista.
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