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Bufete de abogados  en Alicante
AUTOR
Alberto Cañizares
FECHA
20 de marzo de 2024
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Guía completa sobre el desahucio por finalización de contrato

pareja firmando contrato

El desahucio por finalización de contrato es un proceso legal que se inicia cuando un inquilino debe abandonar una propiedad al concluir el plazo acordado en el contrato de arrendamiento. 

Este procedimiento puede generar muchas dudas, especialmente en cuanto a los tiempos y requisitos legales. En este artículo, abordaremos de manera detallada cada aspecto del proceso, proporcionando una guía clara y precisa.

¿Qué es el desahucio?

El desahucio es un proceso legal mediante el que se requiere a un inquilino para que desaloje una propiedad. Este proceso se activa, además de los casos de incumplimiento del inquilino (impago de rentas, por ejemplo) cuando se llega al final del contrato de arrendamiento. 

Es importante comprender que el desahucio no es inmediato, sino que debe seguir un procedimiento legal que debe ser respetado por ambas partes.

La finalización del contrato es uno de los posibles puntos de partida de un desahucio. Sin embargo, no todos los contratos son iguales. La duración del contrato y las condiciones de prórroga pueden variar, lo que afecta directamente al posible desahucio. 

Por ejemplo, un contrato puede tener una duración inicial de un año, si bien se prorrogará automáticamente hasta cinco como consecuencia de la duración mínima de los contratos de vivienda habitual.

Importancia de conocer los plazos

Entender los plazos y el funcionamiento de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) es fundamental en el proceso de desahucio. El inquilino debe ser consciente de cuándo finaliza su contrato de arrendamiento y cuáles son las condiciones para su prórroga o tácita reconducción. 

Por otro lado, el propietario debe conocer los plazos legales para notificar al inquilino la finalización del contrato o la intención de no renovarlo.

La tácita reconducción es un concepto importante en este contexto. Si el propietario no notifica al inquilino su intención de finalizar el contrato, este puede prorrogarse automáticamente. 

Por lo tanto, es esencial que ambas partes estén al tanto de las fechas clave y actúen en consecuencia para evitar complicaciones en el proceso de desahucio.

El proceso de desahucio paso a paso

El proceso de desahucio, tras haber requerido en su caso extrajudicialmente al inquilino, comienza con la presentación de una demanda de desahucio por parte del propietario, para lo cual se requiere de abogado y procurador. 

Inicio del proceso: La demanda de desahucio

La demanda de desahucio debe ser presentada por un abogado y acompañada de la documentación necesaria, como el contrato de arrendamiento. Es importante preparar toda la documentación necesaria, asegurándose de trasladar al juez todos los hechos y detalles precisos.

El inquilino recibe entonces la notificación judicial de la demanda y tiene un plazo para responder. Este es un momento crítico, ya que la respuesta o el silencio del inquilino influirá en el desarrollo del proceso. 

Si el inquilino se opone a la demanda, para lo cual necesitará igualmente de abogado y procurador, el caso puede ir a una vista pública donde las partes expondrán al juez sus argumentos y razones. 

El papel del juzgado en el desahucio

El juzgado tiene un rol crucial en el proceso de desahucio. Una vez que recibe la demanda de desahucio, debe revisarla y decidir si la admite a trámite. Esta decisión se basa en la validez de los argumentos presentados y en la conformidad con los requisitos legales.

Una vez admitida la demanda, como hemos dicho, el juzgado notifica al inquilino, quien tiene un plazo para presentar su defensa. Este proceso asegura que el desahucio se realice de manera justa y legal, respetando los derechos de ambas partes. 

El juzgado también fija la fecha para el lanzamiento, en caso de que el desahucio se lleve a cabo.

El acto del lanzamiento: Qué esperar

El lanzamiento es el acto final del proceso de desahucio. Se lleva a cabo en la fecha fijada por el juzgado y consiste en la recuperación física de la propiedad por parte del propietario. Este acto es supervisado por el procurador y, en ocasiones, es necesaria la presencia de un cerrajero y, en algunos casos, de la policía.

Durante el lanzamiento se levanta por la comisión judicial el acta de lanzamiento donde se certifica la entrega de la posesión del inmueble al propietario. Este documento es la prueba legal de que el desahucio se ha completado correctamente y de acuerdo con la Ley.

Aspectos legales del desahucio

pareja recibiendo contrato

Los desahucios comprenden múltiples aspectos legales que es importante conocer y entender.

Rol del abogado y procurador en el desahucio

El desahucio por finalización de contrato implica un proceso legal donde la figura del abogado inmobiliario y el procurador juegan un papel importantísimo. 

El abogado es responsable de asesorar legalmente al propietario, preparando y presentando la demanda de desahucio ante el juzgado. Este profesional debe garantizar que todos los aspectos legales estén cubiertos, desde la correcta formulación de la demanda hasta el seguimiento del proceso. 

Por otro lado, el procurador actúa como intermediario entre el juzgado y las partes involucradas, asegurando que la comunicación sea fluida y eficiente. Su actuación es fundamental para agilizar los trámites y evitar errores procesales que podrían retrasar la recuperación de la posesión del inmueble.

La importancia del burofax en la comunicación

En los antecedentes del proceso de desahucio, el burofax se convierte en una herramienta esencial para la comunicación oficial. Este método permite enviar notificaciones de manera fehaciente, garantizando que el inquilino reciba la información sobre la finalización del contrato y la intención de desahucio. 

El uso del burofax es indispensable para establecer pruebas legales de que se ha informado al inquilino con la antelación necesaria, resultando un aspecto fundamental en caso de disputas legales. 

Además, el burofax con acuse de recibo proporciona una prueba fehaciente de la comunicación realizada y su recepción por el inquilino, lo que es vital para el proceso legal y evitar la posible prórroga del contrato.

Derechos y obligaciones del inquilino y propietario

Es importante conocer cuáles son los derechos y obligaciones del inquilino y el propietario durante un desahucio.

Obligaciones del inquilino ante el desahucio

El inquilino tiene la obligación de abandonar la vivienda una vez finalice el contrato. Primero, debe respetar la duración del contrato de arrendamiento establecida inicialmente. Si el contrato llega a su fin y no se ha acordado una prórroga, el inquilino está obligado a desalojar la propiedad en el tiempo estipulado. 

Además, durante el proceso de desahucio, el inquilino debe atender las comunicaciones legales y los requerimientos del Juzgado. 

Ignorar estas responsabilidades puede resultar en un procedimiento de desahucio más rápido y posibles sanciones judiciales.

Derechos del propietario en el proceso

Por otro lado, el propietario tiene el derecho a recuperar su propiedad una vez finalizado el contrato de arrendamiento o con motivo de cualquier otro incumplimiento de las obligaciones esenciales del contrato de alquiler (pago de la renta, cuidado del inmueble, cumplimiento de las normas de Comunidad, etc.). 

Para ejercer este derecho, debe seguir un proceso legal que comienza con la notificación formal al inquilino, preferiblemente a través de burofax, indicando la finalización del contrato o el incumplimiento y la solicitud de desalojo. 

Si el inquilino no cumple, el propietario puede iniciar un procedimiento de desahucio a través de la oportuna demanda. Es importante que el propietario respete los plazos legales y procedimientos establecidos para evitar complicaciones. Además, tiene el derecho de solicitar indemnización por cualquier daño o perjuicio causado por el inquilino durante su estancia en la propiedad.

persona formando un contrato de arrendamiento

Preguntas frecuentes sobre desahucios por finalización de contrato

Estas preguntas y respuestas ofrecen una visión general y concisa de las dudas más comunes relacionadas con el desahucio por finalización de contrato, proporcionando información valiosa tanto para inquilinos como para propietarios.

¿Cuánto tiempo suele tardar un desahucio por finalización de contrato?

El tiempo varía y cada caso es distinto, si bien por nuestra experiencia,  generalmente dura entre tres y cinco meses desde la presentación de la demanda hasta el lanzamiento, dependiendo de la carga de trabajo del juzgado y la complejidad del caso.

¿Qué sucede si el inquilino se niega a desalojar tras la finalización del contrato?

Si el inquilino no desaloja voluntariamente, el propietario debe iniciar un proceso de desahucio, presentando una demanda ante el Juzgado de Primera Instancia del lugar donde se ubique la vivienda. El inquilino tendrá la oportunidad de presentar su defensa.

¿Qué puedo hacer si mi inquilino no paga la renta?

En caso de impago, el propietario puede iniciar un procedimiento de desahucio por impago. Es recomendable enviar primero un requerimiento de pago mediante burofax. Y, si no hay respuesta, presentar demanda de desahucio ante el Juzgado..

¿Puede un inquilino evitar el desahucio una vez iniciado el proceso?

Sí, el inquilino puede evitar el lanzamiento, por una sola vez, si paga todas las cantidades adeudadas al momento en que se encuentre. Esta facultad se conoce como "enervación del desahucio". En algunos casos, el inquilino no dispondrá de esta posibilidad. 

El proceso de desahucio por finalización de contrato es un procedimiento legal que requiere comprensión y respeto de la normativa vigente tanto por parte del inquilino como del propietario. 

La clave está en la comunicación efectiva, el seguimiento de los plazos que marca el contrato y la Ley y la asistencia de profesionales legales cuando sea necesario. Entender estos aspectos es fundamental para manejar el desahucio de manera eficiente y justa, asegurando que los derechos de ambas partes se mantengan protegidos durante todo el proceso.

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