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Bufete de abogados  en Alicante
AUTOR
Alberto Cañizares
FECHA
16 de abril de 2024
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Todo lo que debes saber sobre el desahucio por impago

El desahucio por falta de pago es un procedimiento que ningún propietario desea iniciar, pero que se convierte en una necesidad cuando se enfrentan a inquilinos morosos. Este proceso no solo implica la recuperación de la propiedad, sino que también pone a prueba el conocimiento legal y la paciencia de ambas partes.

A través de este artículo, exploraremos los aspectos esenciales del desahucio por falta de pago, ofreciendo una guía clara para navegar por este complejo proceso legal. Nuestro objetivo es proporcionar las herramientas necesarias para abordar esta situación de la manera más informada y eficiente posible.

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¿Qué es el desahucio por falta de pago?

El desahucio por falta de pago es un procedimiento legal que permite a un propietario recuperar la posesión de su vivienda o local comercial cuando el inquilino no cumple con el pago del alquiler estipulado en el contrato de arrendamiento. Este proceso se inicia tras el incumplimiento reiterado del inquilino en el abono de las rentas, lo cual es considerado una violación grave de las condiciones pactadas entre ambas partes.

Definición y marco legal

Legalmente, el desahucio por falta de pago se encuentra regulado por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en España, la cual establece el marco por el que se pueden resolver los contratos de alquiler debido a la falta de pago de la renta o de cualquier otra cantidad debida por el arrendatario.

Este proceso requiere de una notificación formal al inquilino, dándole la oportunidad de enmendar la situación, usualmente mediante el pago de lo adeudado dentro de un plazo específico. Si el inquilino no responde satisfactoriamente, el propietario puede entonces proceder a presentar una demanda de desahucio ante los tribunales.

Causas comunes del desahucio por impago

Las causas más comunes que llevan a un desahucio por falta de pago incluyen:

  • Incapacidad económica: Situaciones financieras adversas que impiden al inquilino cumplir con el pago del alquiler.
  • Desacuerdo sobre las condiciones del alquiler: Diferencias entre el inquilino y el propietario respecto a las condiciones del contrato que llevan a la retención del pago.
  • Olvido o negligencia: En ocasiones, el impago puede deberse a un simple olvido o a la negligencia del inquilino.
  • Disputas sobre el estado de la propiedad: Algunos inquilinos dejan de pagar el alquiler como medida de presión para que el propietario realice reparaciones o mejoras en la propiedad.

El desahucio por falta de pago es, por tanto, una herramienta legal que busca proteger los derechos del propietario frente al incumplimiento contractual del inquilino, asegurando que pueda recuperar su propiedad y disponer de ella como considere conveniente. Este proceso, sin embargo, debe llevarse a cabo respetando las disposiciones legales vigentes, garantizando así un trato justo y equitativo para todas las partes involucradas.

Inicio del proceso de desahucio

hombre sentado en el piso con manos en el rostro

El proceso de desahucio por falta de pago se inicia cuando el propietario de una vivienda o local comercial decide tomar medidas legales contra un inquilino que no ha cumplido con el pago del alquiler. Este procedimiento comienza con una serie de pasos previos que buscan resolver la situación de manera amistosa antes de proceder a la vía judicial.

Cómo redactar una carta de desahucio por falta de pago

La comunicación formal suele realizarse a través de una carta de desahucio por falta de pago, en la que se informa al inquilino de su situación de morosidad, se le recuerda la obligación de pagar la renta adeudada y se le advierte de la posibilidad de iniciar un proceso de desahucio si no se regulariza la situación. Esta carta debe ser clara, concisa y contener todos los detalles relevantes, como las cantidades adeudadas, los plazos para el pago y las posibles consecuencias legales de no atender a esta solicitud.

Si el inquilino no responde satisfactoriamente a la comunicación previa y no se regulariza el pago, el siguiente paso es la presentación de una demanda de desahucio ante los tribunales. Este es un paso formal que requiere la intervención de profesionales legales.

Documentación necesaria

Para presentar una demanda de desahucio, el propietario debe recopilar y presentar una serie de documentos, que típicamente incluyen:

  • El contrato de arrendamiento, que demuestra la relación legal entre el propietario y el inquilino.
  • Pruebas del impago, como pueden ser los recibos no pagados o la comunicación con el inquilino respecto a la deuda.
  • La carta de desahucio enviada al inquilino, como prueba de que se intentó resolver la situación de manera amistosa.

El papel del abogado y del procurador

La presentación de la demanda de desahucio requiere la asistencia de un abogado, quien se encargará de redactar y presentar la demanda conforme a la ley. Además, en muchos casos también se requiere la figura del procurador, un profesional que actúa como intermediario entre el tribunal y las partes del proceso. El abogado y el procurador son fundamentales para asegurar que el proceso se lleve a cabo de manera eficiente y conforme a las normativas legales.

El inicio del proceso de desahucio es un momento crítico que establece el tono para las acciones legales subsiguientes. Es esencial manejarlo con cuidado, profesionalismo y siempre dentro del marco legal, para proteger los derechos tanto del propietario como del inquilino.

El procedimiento judicial

Una vez que se ha decidido iniciar formalmente el proceso de desahucio por falta de pago y tras haberse realizado todos los intentos de solución amistosa sin éxito, el caso se traslada al ámbito judicial. Este procedimiento se compone de varias fases, cada una con sus particularidades y requisitos legales específicos.

jueza firmando sentencia

La fase declarativa del juicio

La fase declarativa es el inicio formal del procedimiento judicial de desahucio. Durante esta etapa, se presenta la demanda ante el juzgado competente, y se establecen las bases del caso: la existencia de una deuda por impago de alquiler y la solicitud de desahucio del inquilino moroso.

La demanda de desahucio debe ser presentada por un abogado y, en la mayoría de los casos, también requiere la representación de un procurador. Esta demanda debe incluir toda la documentación relevante: el contrato de arrendamiento, evidencia del impago, la comunicación previa con el inquilino intentando solucionar la deuda, y cualquier otro documento que respalde el caso del propietario.

Una vez presentada, el juzgado procederá a su admisión y establecerá una fecha para la vista preliminar o juicio. Es importante destacar que, desde este momento, el inquilino tiene derecho a presentar su defensa, lo que podría incluir el pago de la deuda pendiente, la solicitud de más tiempo para abandonar la propiedad, o disputar la cantidad adeudada.

La fase ejecutiva del desahucio

Tras la fase declarativa y una vez que el juez ha emitido una sentencia favorable al desahucio, se inicia la fase ejecutiva. Esta etapa del proceso se centra en hacer efectiva la sentencia, es decir, en proceder con el desalojo del inquilino y la recuperación de la posesión del inmueble por parte del propietario.

El lanzamiento: últimos pasos para recuperar tu propiedad

El lanzamiento es el acto mediante el cual se ejecuta la sentencia de desahucio. Para ello, se notifica al inquilino la fecha y hora en que se llevará a cabo el desalojo, permitiéndole tiempo para recoger y retirar sus pertenencias de la propiedad. Si el inquilino no abandona voluntariamente el inmueble, se procederá con el lanzamiento en la fecha estipulada, con la asistencia de un cerrajero si fuera necesario y, en algunos casos, con la presencia de las fuerzas del orden público para garantizar el cumplimiento de la sentencia.

Es importante que todo el procedimiento judicial se lleve a cabo respetando los derechos tanto del propietario como del inquilino, siguiendo las directrices legales establecidas para cada fase del proceso.

Preguntas frecuentes

A continuación, abordaremos algunas de las dudas más comunes sobre el desahucio por falta de pago para clarificar este proceso legal.

¿Qué ocurre si el inquilino paga antes del juicio?

Si el inquilino paga la totalidad de la deuda pendiente antes de la celebración del juicio, puede evitar el desahucio. La ley permite la "enervación del desahucio", un mecanismo que da al inquilino la oportunidad de saldar su deuda y continuar con el contrato de arrendamiento como si el impago no hubiera ocurrido. Sin embargo, este derecho solo se puede ejercer una vez durante la vigencia del contrato.

¿Es posible detener un desahucio una vez iniciado?

Sí, es posible detener un desahucio una vez iniciado, pero las opciones dependen de la fase en la que se encuentre el proceso. Si el inquilino logra pagar la deuda antes del lanzamiento, podría detener el desahucio mediante la enervación, siempre que no haya agotado esta opción previamente. Además, si se llega a un acuerdo con el propietario para saldar la deuda o renegociar las condiciones del alquiler, el propietario puede desistir del proceso judicial.

¿Puede el inquilino ser desalojado inmediatamente después de recibir la notificación de desahucio?

No, el inquilino no puede ser desalojado inmediatamente después de recibir la notificación de desahucio. Una vez presentada la demanda, el proceso judicial debe seguir su curso, lo que incluye la notificación formal al inquilino, la posibilidad de que este se oponga a la demanda, la celebración del juicio y, finalmente, la emisión de una sentencia. Solo después de que se emita una orden judicial firme de desahucio y se establezca una fecha para el lanzamiento, el inquilino puede ser legalmente desalojado. Este proceso garantiza que se respeten los derechos tanto del propietario como del inquilino.

Conclusión

El desahucio por falta de pago es un procedimiento legal estructurado que protege los derechos de los propietarios mientras ofrece a los inquilinos oportunidades para rectificar su situación de impago. Aunque puede ser un proceso estresante para ambas partes, entender claramente los pasos a seguir, los derechos y obligaciones involucrados, y las posibles soluciones, puede ayudar a manejar la situación de manera más efectiva. Es importante buscar asesoramiento legal adecuado con expertos como los de Cañizares Abogados, y tratar de resolver las disputas de manera amistosa antes de proceder a la vía judicial.

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